서초구 서초트레비앙 물건분석하기(2023타경108921)

안녕하세요~~

경매병아리 여름태양입니다.

오늘은 서울 서초동에 위치한 18평대 빌라 서초트레비앙 물건을 분석해 보겠습니다.

▶ 물건현황

본 물건은 서초3동에 위치하였으며, 18.25평으로 방3개, 욕실2개로

구성되어 있고 승강기가 설치되어 있으며 9대 주차 가능한 빌라입니다.

8억3백에 감정평가 되었으나 1회 유찰되어 642,4백만원에 재입찰되었으며

소유자와 채무가가 다른 사건이므로 자세한 조사가 필요한 건입니다.

임차인 및 점유자가 19년1월29일에 전입하여 기준소멸기준인 일산신용협동조합보다 선순위로 대항력이 있습니다.

대항력이 있으며 보증금을 알 수 없어 입찰시 확실한 임차금액에 대한 조사가 필요합니다.

 

실거래는 21.5.25. 7.98억에 거래되었고, 실거래 전세가는 7.3억에서 5.46억까지 형성되어 있어 본물건은 19년1월에 계약되어 있어 5.46억 보다 낮거나 주변에 형성될 가능성이 커 보입니다.

▶주변현황

700m 안에 3개의 역이 있는 트리플역세권이며 서울고등검찰청, 서울중앙지방법원, 서울중앙도서관, 서울교육대학교 등 관공서가 있으며, 주요학군으로

서초중학교, 서울고등학교가 있습니다.

 

서초중학교는 서초구 내에 중위권 학업 성적을 보이며 도보로 통학이 가능합니다.

서초구 인구는 23년 8월 이후 급격히 증가세를 보이고 있으나, 서초3동은

23년 4월 이후 아주 조금 감소세를 나타내고 있습니다.

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▶종합

위 자료를 종합해 볼때 서초트레비앙은 임차인의 보증금을 알 수가 없으며

그때 당시의 대략적인 보증금은 약5원 언저리로 예상되고 있으며, 2차 입찰가가 642,400,000원으로 알수 없은 임차인의 보증금을 인수 받게 되면 10억 이상 비용이 예상되므로 2회 유찰후 4차에 입찰해야 안전 마진을 확보 가능할 것 같습니다.

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