1000만원 수익도 괜찮아?? 아니면 년 60%? (2024타경31046 물건분석)

안녕하십니까?

시간부자입니다.

자본금이 작게 드는 물건이며

자본금이 작은 만큼 수익도 작은 물건입니다

괜찮을까요??

 

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▶ 물건분석

본 물건은 김포시 풍무동에 위치한 메트로프라임오피스텔 20년 11월 20일 준공,

1개동 169세대로 36m2부터 46m2 10~13평형대가 있다. 해당물건은 11평형(17.95m2)으로 아래 그림과 같은 타입입니다.

​약 5평의 공간을 가지고 있으며 복층 다락방으로 구성되어 있음

 

 

 

채무자와 점유자가 다르며 임차인이 점유중에 있고 전입일(대항력) 21년 3월 12일, 확정일자(우선배당) 21년 2월 25일로 24년 4월 5일 배당신청하였습니다.

24년 1월 22일 주택도시보증공사 강제경매가 소멸기준권리이며 이후 인수되는 권리는 미배당금이 인수되나 도시개발공사에서 반환청구권 포기 및 선순위임차권 말소 동의서가 제출되어 인수되는 권리는 없는 것으로 볼 수 있음.

※ 미납관리비는 관리실에 확인해야 합니다.

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교차 검증을 위해 물건명세서를 확인해 보면

 

24년 3월 15일 주택도시보증공사로부터 매각시 보증금 전액을 변제받지 못해도 매수인에게 반환청구권 포기 및 임차권 말소에 동의한다는 서면 제출이 있습니다.

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풍무메트로프라임1차의 최근 실거래 매매는 없거나 1~2건이라 자료로 사용하기에는 무리수가 있음.

 

반면 전세나 월세 거래는 활성화 되어 있어 수익율 구하기는 용이하다.

 

 

10평형(55세대) 전세가는 23년도에는 1억~9000에 형성되었으나 24년도는 8000만원에 형성되어있다.

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11평형(97세대) 전세가는 10평형 보다 조금더 활성화 되어있 23년도에는 1억~9000에 형성되었으나 24년도는 9000만원 중반에 형성되어있다.

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13평형(18세대) 23년부터 24년5월까지 11세대 거래로 61% 거래 회전율을 보이고 있으며 24년 전세거래는 3건으로 1.1억 2건, 8000만원 1건이다.

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풍무메트로프라임 전체 매매6건, 전세4건, 월세3건으로 물량이 많은 편은 아니다.

매매물건 8,500~1.2억

전세물건 9000~9300만원

월세물건 500/47~50, 2000/45 로 형성되어 있다.

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단기로 50.94%에 입찰하여

8200만원에 매도한다면

(최저가 8500보다 조기 매도를 위해 24년9월 20일 등록매물)

약 1400만원 수익이 가능하며

8500만원짜리가 거래된다면

다음 최소 매도호가는 1억으로

약 9500~9000사이에 매도한다면

800~1300만원 추가 이익도 고려해 볼 수 있다.

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바로 매도가 안 된다면

여기 월세 물건이 많이 없어서 월세로 돌리면

약 1200만원 투자하여

대출 약 4900만원 실행하고

보증금 500에 월세 50만원으로 세팅했을때

​

1200만원에서 500만원 제하면 700만원 투자로

대출이자 (원리금) 약 15만원 내고

약 35만원 수익나는 물건으로

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700만원 투자에 년 420만원 수익으로 년 60% 수익율을 낼 수 있는 물건이다.

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생각대로 된다면~~

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※ 위 내용은 입찰을 위한 참고자료일뿐입니다.

경매에 관한 모든 결과는 본인의 책임임을 숙지하시기 바랍니다.

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https://blog.naver.com/timerich210630/223522578042

 

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