서울 나홀로 아파트 물건분석(화곡동 남광아파트 2023타경 108859)

안녕하세요~~

풍성한 한가위 되시길 기원하는 시간부자자입니다.

▶ 물건분석

본 물건은 서울시 화곡동에 위치한 남광아파트는 17년 4월 7일에 준공, 84세대 39.26m2부터 63.49m2 11평부터 19형대가 있다. 해당물건은 14.5평형(47.93m2)으로 아래 그림과 같은 타입으로 84세대 중 14세대이며 동일매도 물건은 없으며, 13.26평형 1건 있습니다.

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채무자와 점유자가 다르며 임차인이 점유중에 있으며 전입일(대항력) 17년 12월 15일, 확정일자(우선배당) 17년 10월 31일로 23년 5월 11일 배당신청하였습니다.

17년 12월 29일 파워로직스 4억 근저당이 소멸기준권리이며 이후 인수되는 권리는 없습니다.

※ 미납관리비는 관리실에 확인해야 합니다.

임차인은 대항력이 있어 낙찰금액에서 부족한 미배당금은 인수됩니다.

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남광아파트 최근 실거래는 62Am2(18평 / 3억7000), 56m2(17평 / 3억3700), 39m2(11평 / 2억3500) 3건으로 84세대 중 3건으로 4%의 회전율을 보이고 있음.​

▶주변현황으로 10년 미만 주변 비슷한 오피스텔 현황을 보면 아래와 같습니다.

 

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남광주상복합은

56세대 15년 9월 7일 준공

전 평형이 53m2으로 구성되어 있고

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최근 실거래로

53Cm2(16평)으로 본물건(17평)과

비슷한 크기로 24년 6월에 3억 1700에

거래되었음

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매도 호가는 3억2000이 저가로 형성되어

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있고 7건의 매도 물건이 있습니다.

 

 

센트럴파크 주상복합은

36세대 21년 11월 15일 준공

전 평형이 59m2으로 구성되어 있고

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최근

4억5500만원에

6건이 거래되었는데

6건이 같은 가격이 거래된 것이

약간 이상하나???

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36세대 중 6건이 거래되어

17% 거래 회전율로

매도 물건은 2건 있습니다.

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주변에 오피스텔은 많이 있으나

40m2이상 물건을 찾아보기 힘들며

대부분은 40세대 미만의 소규모이다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

남광아파트는 도보로 8분 내외에 까치산역(2, 5호선)이 위치해 역세권이나,

초등학교(신정 500m, 월정 800m)가 위치에 있어 학세권으로 보기엔 약간 어려움이 있음. (중 고등학교는 더 멀리 떨어져 있음)

화곡동 인구수는 2014년을 기점으로 계속하락하고 있으나(주거환경 열악함)

여러 종류의 재건축이 활발하게 이루어지고 있다.

그러나 25년 11월 염창역동문디이스트 66세대를 끝으로 26년까지 입주 물량이 없습니다.

▶ 결론

1. 더블역세권 이며 대로에 위치해 이동이 편리함

2. 아파트 추가공급 제한적

3. 재개발 활발

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※ 같은 물건이라도 그 날의 날씨, 교통상황, 입찰자 각각의 상태 등등 여러 요소가 입찰가를 결정하는 요소이기에 조급하지 말고 항상 자신의 소신을 갖고 꾸준히 입찰하는 것이 가장 베스트라고 생각합니다.

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제 예상입찰가는 221,230,000원 71.83%입니다.

이 가격이 여러분에겐 낮은 가격이거나 높은 가격일 수 있지만

상황상황에 따른 작은 변동은 있을 수 있으나 물건에 따라

너무 크게 입찰가가 영향을 받는다면 좋은 결과가 있을 수 없을 것 같습니다.

항상 여러분의 투자에 건승하기를 기원합니다.

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※ 위 내용은 입찰을 위한 참고자료일뿐입니다.

경매에 관한 모든 결과는 본인의 책임임을 숙지하시기 바랍니다.

 

 

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