인천 남동구 간석동 한진아파트 물건분석(2023타경516493) 및 임장기

안녕하세요~~

요 며칠사이 눈이 많이 내리는데 마지막 겨울이 아닐까 생각됩니다.

간석동 한진아파트는 지도를 보다보니 어릴적에 다니던 상인천 초등학교와 가까운 거리에 위치해

있더라구요~~

 

▶ 물건분석

본 물건은 인천시 남동구 간석동에 위치한 한진아파트 1981년 4월1일에 준공, 600세대

58m2부터 109m2 다양한 평수가 있다. 해당물건 109m2 A타입으로 600세대 중 33세대이다.

▶면적구성

58m2 A타입 77세대, B타입 7세대, C타입 1세대, D타입 11세대

64m2 36세대, A타입 12세대, B타입 85세대, C타입11세대, D타입 188세대,

E타입 18세대, G타입 2세대, H타입 60세대, I타입 12세

109m2 A타입 33세대, B타입 14세대, C타입 1세대

임차인은 김00씨로 기준권리인 23년4월26일보다 선순위로 대항력이 있어 미배당금 인수대상입니다.

최근 실거래가는 아래와 같이 형성되어 있으며 거래가 해당물건의 평형대는 세대수가 적어 거래가 및 매도물량이 적고 가격도 편차가 커거 적정가격을 산출하기가 어렵다.

 

주변아파트 비슷한 평형 물건현황은 아래와 같으며 30평형대 세대수도 적고 매도 매물도 적다.

▶주변현황

남동구 아파구 공급현황 및 세부내용으로 23년도 이후로는 공급물량이 거의 사라져 신규아파트 수요를 못 따라 갈 것이다.

 

주변학교 성취도는 상인천 여자중학교가 다소 공부를 잘하는 편이며 나머지 학교는 평균수준에 있다.

 

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▶ 임장기

일요일에 시간이 있어 29일 예정물건인 간석동 한진아파트에 왔다.

요 며칠 비오다 눈오다하여 날씨가 제법 쌀쌀하게 느껴졌으며 집에서 40분정도 소요 되었다.

아파트 첫인상은 아~~ 오래 되었구나~~

아파트가 전반적으로 관리되는 느낌은 들지 않았고

외부인이 쉽게 들어갈 수 있는 차단기 없는 아파트이며 재건축을 추진중에 있는 것 같다.

해당물건은 105동에 있는 1104호 101~103동까지는 필로티 구조로 되어있고 104동은 기억이 안나며, 105동은 보는 봐와 같이 1층구조이다.

우편물은 정리가 안 되어 있고 엘리베이터는 2개층이 공유하는 구조로 요즘 볼수 없는 특이한 구조이다.

 

아파트 단지에 비해 너무 작은 상가를 가지고 있으며 이마져 활성화가 안 되어 있다.

그러나 단지박 큰길(1분거리)에 상가건물 큰게 1동 있음.

 

 

일요일에 가서 부동산이 전부 영업을 안하여 나중에 전화로 물어봐야 할 것 같다

점심시간이 지나 주변에서 식사를 하였는데 생각보다 맛나서 사진 몇장 남긴다.

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▶ 결론

간석동 한신 아파트는 트리플 역세권으로 교통이 편리하며, 800M안에 초 중 고가 위치하여 좋은 입지이다.

24년 6월, 25년 12월 1215세대 공급으로 가격적으로 약세를 보일 것 같다.

40년이 넘은 아파트로 차후 재건축 이슈가 있을 수도 있다.

주변 30평대 아파트 공급이 부족하다.

85m2 이상 아파트로 부가세 10%를 생각하고 수익율 계산하기

인테리어 하지 않는이상 매도는 어려울 듯 합니다.

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▶ 예상수익율

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※ 위 내용은 입찰을 위한 참고자료일뿐입니다.

경매에 관한 모든 결과는 본인의 책임임을 숙지하시기 바랍니다.